Những năm gần đây, tình trạng tự ý phân lô bán nền trên đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng cây lâu năm, diễn ra tại nhiều địa phương với nhiều thủ đoạn tinh vi. Không ít người bán lợi dụng việc lập vi bằng để tạo niềm tin cho khách hàng, khiến nhiều người lầm tưởng rằng giao dịch đã được pháp luật bảo đảm. Tuy nhiên, vi bằng không thể thay thế hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, càng không thể hợp thức hóa việc phân lô trái quy hoạch. Vậy người tự ý phân lô bán nền bằng vi bằng sẽ bị xử lý như thế nào? Người mua có phải đối mặt với những rủi ro pháp lý gì? Hãy cùng phân tích qua tình huống dưới đây. 

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, nhận thấy giá đất vùng ven đô đang tăng nhanh nên đã mua một thửa đất trồng cây lâu năm có diện tích hơn 6.000 m². Không thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất hay xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền, ông A tự thuê máy múc mở nhiều tuyến đường nội bộ, chia thửa đất thành hàng chục lô nhỏ và rao bán dưới danh nghĩa “đất đầu tư sinh lời”.

Để tạo niềm tin cho khách hàng, ông A cùng người mua đến Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền, bàn giao vị trí lô đất. Nhiều người tin rằng vi bằng có giá trị thay thế hợp đồng chuyển nhượng nên đã thanh toán gần hết giá trị giao dịch.

Sau khi kiểm tra, cơ quan chức năng xác định việc tự ý phân lô, mở đường, rao bán nền trên đất trồng cây lâu năm là hành vi vi phạm pháp luật về đất đai và quy hoạch xây dựng.

Ông A cho rằng:

“Tôi chỉ lập vi bằng chứ chưa sang tên quyền sử dụng đất thì có vi phạm không? Nếu bị phát hiện thì sẽ bị xử lý như thế nào?”

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Trước hết, cần khẳng định rằng vi bằng không phải là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và không có giá trị thay thế việc công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 36 Nghị định số 08/2020/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung), vi bằng chỉ là văn bản do Thừa phát lại lập để ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, là nguồn chứng cứ nếu đáp ứng điều kiện luật định; không làm phát sinh, thay đổi hay chấm dứt quyền sử dụng đất.

Đối với hành vi của ông A, có nhiều vi phạm pháp luật đồng thời xảy ra:

• Tự ý sử dụng đất không đúng mục đích, biến đất trồng cây lâu năm thành đất ở để kinh doanh khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
• Tự ý phân lô, mở đường nội bộ, đầu tư hạ tầng kỹ thuật trên đất nông nghiệp trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
• Quảng cáo, giao dịch chuyển nhượng nền đất không đủ điều kiện, tiềm ẩn nguy cơ gây thiệt hại cho người mua.

Theo Nghị định số 123/2024/NĐ-CP, các hành vi sử dụng đất sai mục đích, tự ý chuyển đất nông nghiệp sang mục đích phi nông nghiệp, tự ý đầu tư hạ tầng để phân lô bán nền có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tùy theo diện tích và tính chất vi phạm. Ngoài tiền phạt, người vi phạm còn có thể bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả, bao gồm:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
• Buộc chấm dứt hành vi sử dụng đất trái pháp luật.
• Buộc tháo dỡ các công trình hạ tầng, đường giao thông nội bộ, hệ thống san lấp được xây dựng trái phép.
• Buộc thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh (nếu có) theo quy định của pháp luật.

Đồng thời, người mua đất bằng vi bằng cũng cần lưu ý rằng giao dịch này không đủ điều kiện để đăng ký sang tên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý và tài sản.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Hiện tượng tự ý phân lô bán nền trên đất nông nghiệp thường bắt nguồn từ tâm lý đầu cơ và chạy theo lợi nhuận ngắn hạn. Khi giá đất tăng, nhiều người cho rằng chỉ cần chia nhỏ thửa đất và lập vi bằng là có thể hợp thức hóa việc mua bán.

Thực tế, không ít người mua cũng bị hấp dẫn bởi mức giá rẻ, kỳ vọng đất sẽ sớm được chuyển mục đích hoặc được công nhận là đất ở trong tương lai. Chính tâm lý “mua trước, hợp thức hóa sau” đã khiến nhiều giao dịch tiềm ẩn rủi ro vẫn diễn ra.

Ở góc độ quản trị nhà nước, việc tự phát mở đường, chia lô trên đất nông nghiệp không chỉ làm phá vỡ quy hoạch sử dụng đất mà còn gây áp lực lên hệ thống hạ tầng, khó khăn cho công tác quản lý đô thị và nông thôn. Nếu không được xử lý kịp thời, các khu dân cư hình thành trái phép sẽ kéo theo nhiều hệ lụy về điện, nước, giao thông, phòng cháy chữa cháy và cấp Giấy chứng nhận.

Vì vậy, nâng cao nhận thức pháp luật cho cả người bán và người mua là giải pháp căn cơ nhằm ngăn chặn tình trạng lợi dụng vi bằng để che giấu các giao dịch không đúng quy định.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, người dân cần hiểu rõ rằng vi bằng không phải là “lá bùa hợp pháp” để phân lô bán nền trên đất nông nghiệp. Dù giao dịch có được lập vi bằng thì mọi hành vi sử dụng đất trái mục đích hoặc phân lô trái quy hoạch vẫn có thể bị xử lý theo quy định của pháp luật.

Để tránh những rủi ro đáng tiếc, người dân nên:

• Kiểm tra kỹ mục đích sử dụng đất, quy hoạch và điều kiện chuyển nhượng trước khi giao dịch.
• Không mua các lô đất chỉ được cam kết bằng vi bằng hoặc giấy viết tay mà chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định.
• Không tự ý mở đường, san lấp, phân chia thửa đất hoặc đầu tư hạ tầng trên đất nông nghiệp khi chưa được cơ quan có thẩm quyền cho phép.
• Khi phát hiện các dự án phân lô bán nền trái phép, cần kịp thời phản ánh đến chính quyền địa phương để được kiểm tra, xử lý.

Thông điệp từ chuyên gia: “Trong bối cảnh thị trường bất động sản ngày càng phát triển, việc tuân thủ quy hoạch và quy định về sử dụng đất không chỉ bảo vệ quyền lợi của chính người dân mà còn góp phần xây dựng môi trường đầu tư minh bạch, ổn định và phát triển bền vững. Mọi hành vi lợi dụng vi bằng để hợp thức hóa việc phân lô bán nền trái phép đều có thể bị xử phạt nghiêm khắc và buộc khôi phục hiện trạng theo quy định của pháp luật.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.