TÌNH HUỐNG 154: ĐẤT CHUNG SỔ (ĐỒNG SỞ HỮU 5 NGƯỜI), 4 NGƯỜI ĐỒNG Ý BÁN NHƯNG 1 NGƯỜI KIÊN QUYẾT KHÔNG KÝ TÊN, XỬ LÝ SAO?

Phân tích thực tiễn chuyên sâu dưới góc nhìn Pháp lý, Tâm lý và Quản trị theo quan điểm của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

1 – Tóm tắt tình huống thực tế

Năm 2021, nhóm đầu tư gồm 5 người (gồm ông Nguyễn Văn A, ông B, ông C, bà D và ông E) cùng góp vốn mua chung một thửa đất rộng 1.000m² tại xã B, tỉnh C. Cả 5 người cùng đứng tên chung trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ đồng sở hữu). Đến giữa năm 2026, nhận thấy thị trường bất động sản khu vực đạt đỉnh giá tốt và áp lực tài chính cá nhân ngày càng tăng, 4 người gồm ông A, ông B, ông C và bà D thống nhất tìm được khách mua toàn bộ thửa đất với giá 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, ông E – thành viên thứ 5 – lại kiên quyết từ chối bán với lý do giá còn rẻ và chờ tăng giá tiếp.

Nhóm 4 người đã tìm mọi cách thuyết phục, chấp nhận hỗ trợ thêm chi phí nhưng ông E vẫn nhất quyết không hợp tác và từ chối ra Văn phòng Công chứng ký tên. Hợp đồng đặt cọc với khách mua đứng trước nguy cơ bị đứt gãy và phạt cọc nghiêm trọng. Sự bế tắc của nhóm đầu tư gia tăng đỉnh điểm khi dòng vốn bị giam hãm, mâu thuẫn nội bộ bùng nổ căng thẳng, các bên cãi vã gay gắt và dọa đưa nhau ra Tòa án.

2 – Góc nhìn pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Việc 4 người tự ý bán toàn bộ thửa đất khi chưa có sự đồng ý của ông E là SAI quy định pháp luật. Tuy nhiên, yêu cầu phân chia tài sản hoặc chuyển nhượng phần vốn góp riêng của 4 người là HOÀN TOÀN ĐÚNG VÀ HỢP PHÁP.

Căn cứ pháp lý trích dẫn:

Theo Khoản 1, Khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về định đoạt tài sản chung:

“1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.

3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản… kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác…”

Đồng thời, theo Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền của nhóm người sử dụng đất:

“b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Phân tích điều luật ứng dụng vào tình huống:

Không thể bắt buộc bán toàn bộ thửa đất: Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, khi chưa phân chia quyền sử dụng đất thì việc chuyển nhượng toàn bộ thửa đất phải do các thành viên cùng nhau thực hiện. Do ông E không đồng ý, 4 người không thể buộc Văn phòng Công chứng làm thủ tục bán toàn bộ 1.000m².

Quyền định đoạt phần vốn góp riêng (4/5 thửa đất): Căn cứ Khoản 1 và Khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, 4 người hoàn toàn có quyền bán 4/5 phần sở hữu của mình. Tuy nhiên, trước tiên phải gửi thông báo bằng văn bản cho ông E để ông E thực hiện quyền ưu tiên mua trong vòng 03 tháng. Nếu hết thời hạn này ông E không mua, 4 người được quyền bán 4/5 phần đó cho bên thứ ba.

Quyền yêu cầu tách thửa độc lập hoặc khởi kiện: Căn cứ Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024, nếu thửa đất đủ điều kiện tách thửa theo quy định của địa phương, 4 người có quyền làm thủ tục tách riêng phần đất của mình. Nếu ông E cố tình cản trở không ký hồ sơ, 4 người có quyền khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp có thẩm quyền để yêu cầu phân chia quyền sử dụng đất chung.

3 – Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

3.1 Góc nhìn tâm lý: Nỗi sợ hãi tổn thất và xung đột vị thế

Bên đa số (Nhóm 4 người): Rơi vào trạng thái ức chế, hoảng loạn và tức giận vì sự “ương bướng” của một cá nhân làm ảnh hưởng đến dòng tiền của tập thể. Họ chịu áp lực tài chính cá nhân nên hành xử mang tính áp đặt, lấy đa số đè nén cá nhân, khiến ông E càng cảm thấy bị dồn vào thế chân tường.

Bên yếu thế (Ông E): Trạng thái tâm lý bị kích động bởi cảm giác bị gạt ra ngoài, không được tôn trọng ý kiến ngay từ đầu. Nỗi sợ “bán rẻ” kết hợp với tâm lý tự vệ chống lại sự áp đặt của nhóm 4 người đã biến thành hành vi kiên quyết chống đối, dẫu biết rằng việc kéo dài cũng gây bất lợi cho chính mình.

3.2 Giáo dục & Quản trị: Lỗ hổng trong quản trị rủi ro góp vốn chung

Thiếu hụt Thỏa thuận đồng sở hữu : Lỗ hổng lớn nhất của nhóm đầu tư là mua chung đất nhưng chỉ dựa trên “niềm tin miệng”, không lập hợp đồng quản trị rủi ro ngay từ đầu. Hợp đồng này lẽ ra phải quy định rõ: tỷ lệ biểu quyết theo đa số (ví dụ: 80% đồng ý là bán), cơ chế định giá thoái vốn và chế tài nếu một bên cố tình cản trở.

Bài học quản trị: Mua chung bất động sản không có quy chế thoát hàng rõ ràng giống như việc bước vào một chuyến tàu mà không có cửa thoát hiểm. Sự bất đồng về mục tiêu tài chính giữa các cá nhân sớm muộn cũng sẽ làm đổ vỡ mối quan hệ và đóng băng tài sản.

4 – Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết sự bế tắc của nhóm đầu tư, bảo toàn tối đa giá trị tài sản và tránh việc kéo nhau ra Tòa án gây tốn kém thời gian, chi phí, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất phương án xử lý “thấu tình đạt lý” theo 3 bước:

Bước 1 – Hòa giải chuyên sâu dựa trên nguyên tắc “Thoát hàng an toàn”: Tổ chức buổi làm việc nội bộ có sự tham gia của chuyên gia hòa giải hoặc luật sư độc lập. Giải pháp ứng xử: Tách bạch yếu tố cảm xúc. Đặt ra cho ông E hai lựa chọn rõ ràng:

Lựa chọn 1: Ông E mua lại 4/5 phần diện tích của nhóm 4 người theo đúng mức giá khách hàng đang trả (8 tỷ đồng) trong thời hạn 30 ngày (theo quy trình thông báo ưu tiên mua quy định tại Khoản 3 Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015).

Lựa chọn 2: Nếu ông E không đủ tài chính mua lại, ông E phải đồng ý ký tên bán cùng tập thể để nhận về đúng 2 tỷ đồng tiền mặt tương ứng với phần vốn của mình.

Bước 2 – Thực hiện quy trình tách thửa độc lập (Nếu hòa giải bất thành): Nếu ông E vẫn kiên quyết không bán và không mua lại, 4 người gửi hồ sơ đến Văn phòng Đăng ký đất đai yêu cầu tách thửa đất 1.000m² thành 2 thửa riêng biệt căn cứ theo Điểm b Khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (Thửa 800m² thuộc sở hữu chung của 4 người và Thửa 200m² thuộc sở hữu riêng của ông E). Sau khi tách thửa thành công, nhóm 4 người toàn quyền chuyển nhượng thửa đất 800m² của mình mà không cần chữ ký của ông E.

Bước 3 – Khởi kiện yêu cầu Tòa án phân chia quyền sử dụng đất chung: Trong trường hợp ông E cố tình cản trở, không ký hồ sơ tách thửa, nhóm 4 người tiến hành quy trình tố tụng:

Nộp đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã B (thủ tục bắt buộc).

Khởi kiện ra Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất, căn cứ Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015 và Điều 27 Luật Đất đai 2024 đề nghị Tòa án phân chia tài sản chung. Tòa án sẽ quyết định tách thửa bằng thực địa cho các bên nếu đủ điều kiện, hoặc phát bán đấu giá toàn bộ thửa đất để chia tiền theo tỷ lệ góp vốn.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA: Bài viết được xây dựng dưới sự tham vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Chúng tôi chuyên cung cấp các giải pháp tư vấn quản trị rủi ro hợp đồng, hòa giải tranh chấp đất đai đồng sở hữu, hỗ trợ tách thửa và đại diện tố tụng xử lý tài sản đóng băng cho các nhóm đầu tư và doanh nghiệp. Mọi nhu cầu hỗ trợ xin liên hệ qua website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc hotline: 0898.627.762.

Từ khóa: Luật Đất đai 2024; Bộ luật Dân sự 2015; Tư vấn pháp luật; Giải quyết tranh chấp