Trong thực tế, nhiều giao dịch đất đai của thế hệ trước được thực hiện bằng giấy viết tay dựa trên sự tin tưởng, tình nghĩa giữa các gia đình và cộng đồng. Tuy nhiên, sau nhiều năm, khi người trực tiếp giao dịch qua đời, những thoả thuận này có thể trở thành nguyên nhân phát sinh tranh chấp giữa các thế hệ con cháu. 

Tình huống số dưới đây đặt ra câu hỏi: Giấy viết tay hoán đổi đất từ năm 1993 có còn giá trị bảo vệ sau hơn 30 năm? Con cái có quyền đòi lại đất cũ khi cha mẹ đã tự nguyện thỏa thuận và sử dụng ổn định?

Vấn đề này không chỉ cần được nhìn nhận dưới góc độ pháp luật mà còn cần xem xét chứng cứ lịch sử, vai trò hòa giải của cộng đồng và giải pháp hài hòa để bảo vệ quyền lợi chính đáng, đồng thời giữ gìn tình cảm giữa các gia đình.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ 

Năm 1993, hộ ông Nguyễn Văn A và hộ ông Trần Văn B, cùng trú tại xã B, tỉnh C, có thỏa thuận hoán đổi cho nhau hai thửa đất liền kề để thuận tiện sản xuất và sinh hoạt. Hai bên lập một biên bản viết tay, có chữ ký của hai gia đình và một số người làm chứng trong thôn, nhưng không thực hiện công chứng, chứng thực hay đăng ký biến động quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi hoán đổi, mỗi gia đình đều quản lý, sử dụng ổn định phần đất đã đổi, xây dựng công trình, trồng cây lâu năm, nộp thuế và không xảy ra tranh chấp trong suốt hơn 30 năm.

Đến năm 2025, ông B qua đời. Trong quá trình phân chia di sản, các con của ông B phát hiện Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn đứng tên thửa đất cũ nên yêu cầu gia đình ông A trả lại đất theo hồ sơ địa chính, đồng thời cho rằng giấy viết tay năm 1993 không có giá trị pháp lý.

Gia đình ông A phản đối vì cho rằng việc hoán đổi đã được thực hiện từ lâu, cả hai bên đều tự nguyện, sử dụng ổn định và cộng đồng địa phương đều biết sự việc.

Liệu sau hơn ba thập kỷ, con cháu có quyền yêu cầu lấy lại thửa đất cũ hay không? Giấy viết tay lập từ năm 1993 có được xem là chứng cứ hay không? Và nên giải quyết tranh chấp này bằng cách nào để vừa đúng pháp luật, vừa giữ gìn tình làng nghĩa xóm?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là dạng tranh chấp khá phổ biến đối với các giao dịch đất đai được xác lập trước khi hệ thống pháp luật về đất đai hoàn thiện như hiện nay.

Trước hết, cần xác định thời điểm phát sinh giao dịch. Việc hoán đổi được thực hiện vào năm 1993, là giai đoạn nhiều địa phương vẫn chủ yếu giao dịch bằng giấy viết tay và chưa thực hiện đầy đủ thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai năm 2024, quyền sử dụng đất được Nhà nước bảo hộ; việc đăng ký đất đai có ý nghĩa xác lập và công khai quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp, cơ quan có thẩm quyền không chỉ căn cứ vào Giấy chứng nhận mà còn xem xét toàn bộ quá trình hình thành, quản lý và sử dụng đất trên thực tế.

Trong vụ việc này, các yếu tố có giá trị chứng minh rất quan trọng gồm:

• Biên bản hoán đổi đất viết tay năm 1993;
• Chữ ký hoặc điểm chỉ của các bên;
• Người làm chứng còn sống;
• Hồ sơ nộp thuế qua nhiều năm;
• Xác nhận của chính quyền địa phương;
• Bản đồ địa chính các thời kỳ;
• Hiện trạng sử dụng đất liên tục;
• Việc xây dựng nhà cửa, công trình hoặc trồng cây lâu năm.

Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, chứng cứ không chỉ bao gồm hợp đồng mà còn bao gồm tài liệu, lời khai nhân chứng, hiện trạng tài sản và các tình tiết khách quan khác chứng minh ý chí của các bên khi xác lập giao dịch.

Nếu cơ quan giải quyết xác định:

• việc hoán đổi là hoàn toàn tự nguyện;
• hai bên đã thực hiện xong từ năm 1993;
• không ai phản đối trong suốt nhiều chục năm;
• các bên đã quản lý, sử dụng ổn định;

thì đây sẽ là căn cứ rất quan trọng để bảo vệ sự ổn định của quan hệ sử dụng đất.

Ngược lại, nếu giấy viết tay bị giả mạo, bị ép buộc hoặc thực tế chưa từng bàn giao đất thì tranh chấp sẽ được xem xét theo hướng khác.

Đặc biệt, người con không đương nhiên có quyền phủ nhận toàn bộ giao dịch mà cha mẹ mình đã tự nguyện xác lập chỉ vì giao dịch chưa hoàn thành thủ tục hành chính, nếu các chứng cứ khách quan chứng minh giao dịch đã được thực hiện trên thực tế.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHOÁ NHÂN VĂN”

Thực tế cho thấy, rất nhiều tranh chấp đất đai hiện nay không xuất phát từ mâu thuẫn của người trực tiếp giao dịch mà lại phát sinh từ thế hệ con cháu.

Cha ông ngày trước thường đặt chữ tín lên hàng đầu. Một tờ giấy viết tay, vài người làm chứng và cái bắt tay đôi khi đủ để hai gia đình yên tâm sử dụng đất suốt hàng chục năm.

Thế nhưng, khi thế hệ sau tiếp nhận tài sản, nhiều người chỉ nhìn vào Giấy chứng nhận mà không tìm hiểu bối cảnh lịch sử, quá trình sử dụng thực tế và ý chí của cha mẹ mình trước đây. Điều này dễ dẫn đến những vụ kiện kéo dài, làm rạn nứt quan hệ họ hàng, láng giềng vốn đã gắn bó nhiều năm.

Trong những trường hợp như vậy, Hội đồng tộc biểu, các bậc cao niên, trưởng thôn và những người từng chứng kiến việc hoán đổi đất có vai trò đặc biệt quan trọng.

Họ không phải là cơ quan xét xử, nhưng lại là “kho tư liệu sống” lưu giữ ký ức cộng đồng về quá trình sử dụng đất qua nhiều thế hệ. Những lời xác nhận khách quan, kết hợp với các chứng cứ lịch sử như biên bản viết tay, sổ thuế, bản đồ cũ hay lời khai của người làm chứng, có thể giúp các bên nhìn nhận đúng sự thật và tháo gỡ hiểu lầm.

Nếu các bên biết lắng nghe, tôn trọng giá trị của chứng cứ lịch sử và đặt tình nghĩa gia đình, tình làng nghĩa xóm lên trên lợi ích trước mắt, nhiều vụ việc hoàn toàn có thể được giải quyết bằng hòa giải thay vì kéo nhau ra Tòa án.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG 

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, những tranh chấp phát sinh từ các giao dịch đất đai cách đây hàng chục năm cần được nhìn nhận trong bối cảnh lịch sử của thời điểm giao dịch, thay vì chỉ đánh giá bằng tiêu chuẩn pháp lý hiện hành.

Đối với trường hợp này, ông khuyến nghị các gia đình nên thực hiện theo các bước sau:

• Thu thập toàn bộ chứng cứ lịch sử liên quan đến việc hoán đổi đất năm 1993, bao gồm giấy viết tay, bản đồ địa chính qua các thời kỳ, biên lai thuế, hồ sơ kê khai, hình ảnh, tài liệu và lời khai của những người làm chứng.
• Mời Hội đồng tộc biểu, trưởng họ, trưởng thôn, người cao tuổi và đại diện chính quyền địa phương tham gia hòa giải để làm rõ nguồn gốc và quá trình sử dụng đất, tạo sự đồng thuận giữa các thành viên hai gia đình.
• Trường hợp các bên thống nhất được kết quả hòa giải thì lập văn bản hòa giải thành, thực hiện các thủ tục đăng ký biến động đất đai theo quy định để bảo đảm quyền lợi lâu dài.
• Nếu hòa giải không thành, các bên có thể yêu cầu cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp. Khi đó, cần cung cấp đầy đủ chứng cứ lịch sử để cơ quan giải quyết có cơ sở đánh giá toàn diện, khách quan.

Thông điệp từ chuyên gia: “Đất có thể đo bằng mét vuông, nhưng niềm tin giữa các thế hệ chỉ được xây dựng bằng sự thật và sự tôn trọng lịch sử. Một biên bản viết tay tưởng chừng đơn sơ có thể trở thành chứng cứ quý giá nếu phản ánh đúng ý chí của các bên và được kiểm chứng bằng cả quá trình sử dụng đất ổn định qua thời gian. Hòa giải trên nền tảng chứng cứ lịch sử luôn là con đường nhân văn nhất để giữ gìn tình thân và sự bình yên của cộng đồng.”

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.