Trong thực tế, việc nhiều người cùng góp tiền mua chung một thửa đất không còn là điều hiếm gặp. Tuy nhiên, chỉ vì quá tin tưởng nhau nên các bên thường không lập thỏa thuận rõ ràng về quyền sở hữu. Đến khi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người, tranh chấp bắt đầu phát sinh và quyền lợi của những người cùng góp vốn có nguy cơ bị xâm phạm.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Trong đầu tư bất động sản, nhiều người mất tiền không phải vì thị trường biến động, mà vì quá tin vào những cái “bắt tay” không có giấy tờ.

Năm 2021, ông Nguyễn Văn A và ông Trần Văn B, cùng trú tại xã B, tỉnh C, thống nhất góp vốn mua một thửa đất rộng khoảng 1.200 m² với giá 4 tỷ đồng để chờ tăng giá rồi bán chia lợi nhuận.

Theo thỏa thuận miệng, mỗi người góp 50% giá trị thửa đất. Toàn bộ số tiền được chuyển vào tài khoản của ông B để ông này trực tiếp giao dịch với bên bán vì “thuận tiện đi làm thủ tục”.

Sau khi hoàn tất việc mua bán, ông B thông báo rằng mọi thủ tục đã xong và hứa khi có thời gian sẽ bổ sung tên ông A vào Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tin tưởng bạn làm ăn lâu năm, ông A không kiểm tra hồ sơ.

Hai năm sau, khi giá đất tăng gần gấp đôi, ông A đề nghị xem Giấy chứng nhận thì mới phát hiện Sổ đỏ chỉ đứng tên duy nhất ông B.

Đáng nói hơn, ông B cho rằng toàn bộ quyền sử dụng đất thuộc về mình vì pháp luật chỉ công nhận người đứng tên trên Giấy chứng nhận. Ông B phủ nhận việc góp vốn chung và từ chối chia quyền lợi.

Toàn bộ số tiền tích lũy nhiều năm của ông A có nguy cơ mất trắng.

Ông A đặt câu hỏi:

“Tôi có chứng từ chuyển tiền góp vốn nhưng Sổ đỏ chỉ đứng tên người bạn. Tôi có thể yêu cầu công nhận phần quyền sử dụng đất của mình hay buộc họ chia lại tài sản không?”

Đây là dạng tranh chấp ngày càng phổ biến khi nhiều người cùng đầu tư bất động sản nhưng không thiết lập cơ chế pháp lý rõ ràng ngay từ đầu.

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Điểm mấu chốt của vụ việc là phải chứng minh quan hệ góp vốn và quyền tài sản thực tế, thay vì chỉ nhìn vào việc ai là người đứng tên trên Giấy chứng nhận.

1. Người đứng tên trên Sổ đỏ không phải lúc nào cũng là người duy nhất có quyền đối với tài sản

Căn cứ pháp lý

• Khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất.
• Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định quyền của người sử dụng đất.

Phân tích áp dụng

Việc ông B đứng tên trên Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quyền sử dụng đất trên phương diện đăng ký. Tuy nhiên, nếu ông A chứng minh được mình cùng góp vốn mua đất thì Giấy chứng nhận không phải là chứng cứ duy nhất để xác định quyền lợi của các bên.

Tòa án sẽ xem xét toàn bộ bản chất giao dịch, nguồn tiền và ý chí thực sự khi xác lập việc mua đất.

2. Quan hệ góp vốn được pháp luật dân sự bảo vệ nếu có căn cứ chứng minh

Căn cứ pháp lý

• Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng.
• Điều 504 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về hợp đồng hợp tác.
• Điều 505 Bộ luật Dân sự 2015 quy định nội dung của hợp đồng hợp tác.

Phân tích áp dụng

Ngay cả khi các bên không lập văn bản góp vốn đầy đủ, nếu có đủ chứng cứ chứng minh đã cùng thỏa thuận góp tiền để mua đất thì Tòa án vẫn có thể xem xét xác định đây là quan hệ hợp tác hoặc góp vốn trên thực tế.

Các chứng cứ có giá trị gồm:

• sao kê chuyển khoản;
• giấy giao nhận tiền;
• tin nhắn, email;
• ghi âm cuộc trao đổi;
• người làm chứng;
• tài liệu thể hiện việc cùng quản lý, đầu tư hoặc khai thác thửa đất.

3. Người góp vốn có quyền yêu cầu Tòa án bảo vệ phần tài sản của mình

Căn cứ pháp lý

• Điều 166 Bộ luật Dân sự 2015 quy định quyền đòi lại tài sản.
• Điều 357 Bộ luật Dân sự 2015 về trách nhiệm do chậm thực hiện nghĩa vụ.
• Điều 91 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định nghĩa vụ chứng minh thuộc về đương sự.

Phân tích áp dụng

Nếu ông A chứng minh được việc góp vốn nhưng ông B cố ý chiếm toàn bộ quyền sử dụng đất, ông A có thể yêu cầu Tòa án:

• công nhận phần quyền tài sản tương ứng với tỷ lệ góp vốn;
• buộc ông B thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận;
• chia tài sản chung theo tỷ lệ góp vốn;
• hoặc bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ.

Việc được chấp nhận đến đâu phụ thuộc chủ yếu vào hệ thống chứng cứ mà ông A cung cấp.

4. Cần ngăn chặn việc chuyển nhượng thửa đất trong thời gian giải quyết tranh chấp

Căn cứ pháp lý

• Điều 114 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định các biện pháp khẩn cấp tạm thời.
• Điều 133 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định về áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo yêu cầu của đương sự.

Phân tích áp dụng

Nếu có dấu hiệu ông B chuẩn bị bán, tặng cho hoặc thế chấp thửa đất nhằm tẩu tán tài sản, ông A có thể đề nghị Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để hạn chế việc chuyển dịch quyền sử dụng đất trong thời gian giải quyết vụ án, nhằm bảo đảm hiệu quả thi hành án sau này.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

Những tranh chấp kiểu này thường để lại vết thương sâu sắc hơn cả giá trị vật chất.

Một người mất tiền.

Một người mất danh dự.

Cả hai cùng đánh mất lòng tin đã xây dựng qua nhiều năm làm bạn, làm đối tác.

Điều đáng tiếc là đa số các vụ việc đều bắt đầu bằng câu nói quen thuộc: “Anh em với nhau, cần gì giấy tờ.”

Trong quản trị tài sản, sự tin tưởng là điều cần thiết, nhưng không thể thay thế các cơ chế bảo đảm pháp lý. Hợp đồng, chứng từ góp vốn, thỏa thuận về người đứng tên, phương thức quản lý tài sản và cơ chế giải quyết tranh chấp không phải là biểu hiện của sự nghi ngờ, mà là cách bảo vệ mối quan hệ trước những biến động của lợi ích kinh tế.

Một bài học quan trọng khác là quản trị chứng cứ. Nhiều người chỉ tìm cách thu thập chứng cứ khi tranh chấp đã xảy ra, trong khi rất nhiều dữ liệu điện tử, tin nhắn hoặc tài liệu có thể bị xóa, thay đổi hoặc thất lạc. Việc chủ động lưu giữ tài liệu, lập vi bằng ghi nhận hiện trạng hoặc nội dung giao dịch trong những trường hợp cần thiết sẽ giúp bảo vệ quyền lợi hiệu quả hơn nếu vụ việc phải đưa ra Tòa án.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

Theo Chuyên gia Nguyễn Hữu Long, trong các tranh chấp góp vốn mua chung bất động sản, yếu tố quyết định không phải là ai nói đúng, mà là ai chứng minh được quyền của mình bằng chứng cứ hợp pháp.

Để bảo vệ quyền lợi một cách an toàn và hiệu quả, người góp vốn nên thực hiện theo quy trình sau:

Bước 1. Khẩn trương rà soát và thu thập toàn bộ chứng cứ. Bao gồm sao kê chuyển khoản, giấy biên nhận, tin nhắn, email, bản ghi âm (nếu được thu thập hợp pháp), hình ảnh, tài liệu thể hiện việc cùng đầu tư hoặc cùng quản lý thửa đất và các nhân chứng liên quan.

Bước 2. Chủ động lập vi bằng để ghi nhận chứng cứ khi cần thiết. Trong trường hợp có nguy cơ chứng cứ bị thay đổi hoặc phủ nhận, có thể đề nghị Thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hiện trạng sử dụng đất, việc quản lý tài sản, các cuộc làm việc hoặc việc giao nộp tài liệu theo đúng quy định của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP về tổ chức và hoạt động của Thừa phát lại. Cần lưu ý, vi bằng chỉ có giá trị ghi nhận sự kiện, hành vi xảy ra trên thực tế, là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét; vi bằng không làm phát sinh, chuyển giao hay xác lập quyền sử dụng đất và không thể thay thế văn bản công chứng hoặc chứng thực.

Bước 3. Ưu tiên thương lượng trên cơ sở chứng cứ. Trước khi khởi kiện, nên gửi văn bản yêu cầu đối tác thực hiện đúng thỏa thuận, kèm theo các tài liệu chứng minh việc góp vốn để tạo cơ hội giải quyết tranh chấp bằng hòa giải.

Bước 4. Kịp thời yêu cầu Tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời nếu có nguy cơ tẩu tán tài sản. Đây là giải pháp quan trọng nhằm bảo vệ hiện trạng thửa đất trong quá trình giải quyết vụ án.

Bước 5. Thiết lập cơ chế quản trị rủi ro cho các giao dịch sau này. Mọi hoạt động góp vốn mua chung bất động sản cần có hợp đồng bằng văn bản, quy định rõ tỷ lệ góp vốn, quyền và nghĩa vụ của từng bên, người đứng tên trên Giấy chứng nhận, phương thức quản lý tài sản, cơ chế phân chia lợi nhuận và phương án xử lý khi phát sinh tranh chấp.

Thông điệp cuối cùng: Trong đầu tư bất động sản, một chữ “tin” chỉ thực sự bền vững khi được đặt trên nền tảng của pháp luật và chứng cứ. Hợp đồng rõ ràng, chứng từ đầy đủ và quản trị rủi ro ngay từ đầu không chỉ giúp bảo vệ tài sản mà còn gìn giữ được tình bạn, tình thân và uy tín giữa các bên khi giá trị bất động sản ngày càng gia tăng.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Giải pháp.