Trong thời gian gần đây, nhiều đối tượng đã lợi dụng tâm lý muốn giao dịch nhanh, giá rẻ để dựng lên “văn phòng công chứng giả”, sử dụng con dấu, giấy tờ và nhân sự mạo danh nhằm chiếm đoạt tiền của người mua đất. Đây là dạng lừa đảo đặc biệt nguy hiểm vì nạn nhân thường tin rằng giao dịch đã được “công chứng hợp pháp”.
Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.
1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ
Hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, được giới thiệu mua một thửa đất diện tích 180m² với giá 1,8 tỷ đồng. Người bán dẫn ông A đến một địa điểm treo bảng “Văn phòng công chứng X” để ký hợp đồng chuyển nhượng.
Tại đây, ông A được xem:
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Hợp đồng chuyển nhượng đã in sẵn;
-
Con dấu, chữ ký của “công chứng viên”;
-
Biên nhận thu phí công chứng.
Sau khi ký kết, ông A chuyển đủ tiền cho bên bán. Tuy nhiên, khi nộp hồ sơ sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai, ông A mới phát hiện:
-
Địa điểm công chứng là giả;
-
Người ký không phải công chứng viên;
-
Con dấu và hợp đồng đều bị làm giả;
-
Người bán đã bỏ trốn.
Ông A rơi vào trạng thái hoảng loạn vì toàn bộ số tiền tích góp nhiều năm có nguy cơ mất trắng.
2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”
Khi phát hiện giao dịch được thực hiện tại “văn phòng công chứng giả”, nhiều người nghĩ rằng mình chắc chắn mất tiền. Tuy nhiên, pháp luật vẫn có những cơ chế để bảo vệ người bị hại nếu kịp thời thực hiện đúng các bước pháp lý.
1. Hợp đồng công chứng giả không làm phát sinh giao dịch hợp pháp
Theo Điều 6 Luật Công chứng 2024 quy định:
“Hiệu lực và giá trị pháp lý của văn bản công chứng:
1. Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu vào văn bản; trường hợp là văn bản công chứng điện tử thì có hiệu lực theo quy định tại khoản 2, Điều 64 của Luật này
2. Văn bản công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan, là cơ sở để các bên tham gia giao dịch đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện các thủ tục liên quan đến giao dịch đã được công chứng.
3. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong văn bản công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu.
Theo quy định trên, văn bản công chứng chỉ phát sinh hiệu lực pháp lý kể từ thời điểm được công chứng viên ký và tổ chức hành nghề công chứng đóng dấu theo đúng quy định của pháp luật. Văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và là căn cứ để các bên thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan.
Bên cạnh đó, Điều 44 Luật Công chứng 2024 quy định việc công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản phải được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng có thẩm quyền theo quy định của pháp luật. Vì vậy, việc các đối tượng dựng lên “văn phòng công chứng giả” hoặc giả mạo tổ chức hành nghề công chứng không thể làm phát sinh giá trị pháp lý của văn bản công chứng cũng như quyền đăng ký biến động đất đai cho người mua.
Như vậy, hợp đồng được lập tại một “văn phòng công chứng giả”, hoặc tại địa điểm giả mạo tổ chức hành nghề công chứng, không phải là văn bản công chứng hợp pháp và không làm phát sinh giá trị pháp lý của văn bản công chứng theo quy định của Luật Công chứng 2024.
2. Giao dịch có thể bị vô hiệu do bị lừa dối
Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe doạ, cưỡng ép:
Khỉ một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khoẻ, danh dự, uy tín, nhân phầm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
Trong tình huống này, ông A đã bị làm cho hiểu sai về tính hợp pháp của địa điểm công chứng, tư cách của người thực hiện công chứng cũng như giá trị pháp lý của hợp đồng chuyển nhượng. Việc xác lập giao dịch xuất phát từ sự gian dối của bên bán và những người liên quan.
Theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015, đây là căn cứ để ông A yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền xác định người chuyển nhượng không phải chủ sử dụng đất hợp pháp hoặc không có quyền định đoạt tài sản thì Tòa án còn có thể xem xét giao dịch vô hiệu trên các căn cứ pháp lý khác theo quy định của Bộ luật Dân sự.
3. Quyền yêu cầu hoàn trả tiền và bồi thường
Theo Điều 131, Bộ luật Dân sự 2015 quy định:
“Hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu:
1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập.
2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
3. Bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó.
4. Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.
5. Việc giải quyết hậu quả của giao dịch dân sự vô hiệu liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật này, luật khác có liên quan quy định.
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, khi giao dịch bị tuyên bố vô hiệu thì các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.
Theo đó, ông A có quyền:
- yêu cầu hoàn trả toàn bộ số tiền đã giao;
- yêu cầu bồi thường các thiệt hại phát sinh nếu chứng minh được thiệt hại thực tế;
- trường hợp phát hiện đối tượng còn tài sản hoặc có dấu hiệu tẩu tán tài sản thì có thể đề nghị cơ quan có thẩm quyền áp dụng các biện pháp ngăn chặn hoặc biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật tố tụng nhằm bảo đảm việc thi hành án sau này.
4. Dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản
Hành vi lập văn phòng công chứng giả, sử dụng giấy tờ giả để nhận tiền có dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung 2017).
Người bị hại cần:
-
Tố giác tội phạm;
-
Nộp toàn bộ chứng cứ;
-
Yêu cầu tham gia tố tụng với tư cách bị hại để bảo vệ quyền lợi dân sự trong vụ án hình sự.
Hành vi lập văn phòng công chứng giả, sử dụng giấy tờ giả để tạo lòng tin nhằm chiếm đoạt tiền của người mua có dấu hiệu của Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản theo Điều 174 Bộ luật Hình sự 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2017). Tuy nhiên, việc một cá nhân có bị truy cứu trách nhiệm hình sự hay không sẽ do cơ quan tiến hành tố tụng kết luận trên cơ sở kết quả điều tra và chứng cứ của vụ án.
Kết luận pháp lý: Trong tình huống trên, ông Nguyễn Văn A không nên chấp nhận việc “mất tiền rồi thôi”. Giao dịch được thực hiện thông qua văn phòng công chứng giả có nhiều căn cứ để yêu cầu Tòa án xem xét tuyên bố vô hiệu; đồng thời người bị hại có quyền yêu cầu hoàn trả tài sản, yêu cầu bồi thường thiệt hại và đề nghị cơ quan điều tra xử lý hành vi có dấu hiệu phạm tội theo quy định của pháp luật nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”
Thiệt hại lớn nhất trong những vụ việc này đôi khi không chỉ là tiền bạc, mà là cảm giác bị phản bội, xấu hổ và mất niềm tin sau khi nạn nhân tin rằng mình đã thực hiện giao dịch “đúng quy trình”.
1. Góc nhìn tâm lý – giáo dục
Nhiều nạn nhân rơi vào trạng thái:
- Mất ngủ, lo âu kéo dài;
- Tự trách bản thân;
- Ngại chia sẻ với gia đình;
- Sợ tiếp xúc với cơ quan chức năng.
Điều quan trọng là hiểu rằng:
- Người bị lừa không đồng nghĩa với người thiếu hiểu biết.
- Thủ đoạn của các đối tượng ngày càng tinh vi và có tổ chức.
- Gia đình cần hỗ trợ tinh thần để nạn nhân sớm ổn định tâm lý và chủ động bảo vệ quyền lợi.
2. Góc nhìn quản trị rủi ro tài sản
Người mua nên chủ động kiểm tra:
-
Tổ chức hành nghề công chứng có được công bố trên Cổng thông tin điện tử của Sở Tư pháp hay không;
-
Thông tin công chứng viên, địa chỉ trụ sở và hoạt động của tổ chức hành nghề công chứng;
-
Tình trạng pháp lý của thửa đất (quy hoạch, thế chấp, kê biên, hạn chế chuyển nhượng nếu có);
-
Chủ sử dụng đất thực tế và lịch sử biến động của thửa đất.
4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG
Từ kinh nghiệm xử lý nhiều vụ việc tương tự, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long khuyến nghị người dân thực hiện theo lộ trình sau để vừa bảo vệ cơ hội thu hồi tiền, vừa ngăn ngừa rủi ro tái diễn.
1. Bước 1 – Bình tĩnh và bảo toàn chứng cứ: Ngay khi phát hiện dấu hiệu lừa đảo:
-
Giữ lại hợp đồng, biên nhận, chứng từ chuyển tiền;
-
Sao lưu tin nhắn, ghi âm, hình ảnh;
-
Xác định địa điểm, người tham gia giao dịch.
2. Bước 2 – Tố giác tội phạm ngay lập tức: Nộp đơn tại cơ quan công an có thẩm quyền để:
-
Ngăn chặn đối tượng tẩu tán tài sản;
-
Truy vết dòng tiền;
-
Bảo vệ quyền lợi của người bị hại.
3. Bước 3 – Kiểm tra khả năng áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời: Nếu xác định được tài sản của đối tượng, cần đề nghị luật sư hỗ trợ:
-
Phong tỏa tài khoản;
-
Kê biên tài sản;
-
Ngăn chặn chuyển dịch tài sản.
4. Bước 4 – Thực hiện thẩm định pháp lý trước mọi giao dịch bất động sản: Không ký hợp đồng và không chuyển tiền khi chưa:
-
Xác minh tổ chức hành nghề công chứng là hợp pháp;
-
Kiểm tra tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
-
Đối chiếu thông tin về quy hoạch, thế chấp, kê biên và tình trạng đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai;
- Xác minh chính xác chủ thể có quyền chuyển nhượng.
5. Bước 5 – Xây dựng quy trình giao dịch an toàn: Đối với các giao dịch giá trị lớn:
-
Kiểm tra pháp lý độc lập;
-
Thanh toán qua ngân hàng;
-
Chỉ giao đủ tiền sau khi hoàn tất bước bảo đảm pháp lý cần thiết.