Một quyết định đầu tư tưởng như an toàn, nhưng lại khiến cả gia đình rơi vào cảnh “đất có mà nhà không có”. Vậy pháp luật bảo vệ người dân trong trường hợp này như thế nào? 

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Năm 2015, hộ ông Nguyễn Văn A, trú tại xã B, tỉnh C, dành toàn bộ số tiền tích góp sau nhiều năm lao động để mua một thửa đất rộng 220m² với mục đích xây dựng nhà ở lâu dài.

Tại thời điểm mua bán, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn hiệu lực, việc chuyển nhượng được thực hiện đúng quy định và hoàn tất thủ tục sang tên. Tuy nhiên, sau khi nhận chuyển nhượng, ông A được chính quyền địa phương thông báo khu vực này đã nằm trong quy hoạch mở rộng tuyến đường liên xã.

Tin rằng dự án sẽ sớm được triển khai nên ông A chấp nhận chờ đợi. Thế nhưng đã hơn 10 năm trôi qua, dự án vẫn chỉ nằm trên giấy, không có quyết định thu hồi đất, không có phương án bồi thường, cũng không triển khai xây dựng.

Hiện nay, gia đình ông A có nhu cầu xây nhà để ổn định cuộc sống nhưng khi đến xin giấy phép xây dựng thì lo ngại sẽ bị từ chối vì đất vẫn thuộc khu vực quy hoạch.

Ông A băn khoăn:

Đất nằm trong quy hoạch hơn 10 năm nhưng Nhà nước chưa thu hồi thì người dân có được xây dựng nhà ở hay không? Nếu bị từ chối thì quyền lợi của người sử dụng đất được pháp luật bảo vệ như thế nào?

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

Đây là tình huống khá phổ biến trong thực tế khi nhiều người mua đất vùng ven để ở hoặc đầu tư nhưng không kiểm tra kỹ tình trạng quy hoạch. Dưới góc độ pháp luật, quyền lợi của người sử dụng đất được quy định ra sao? 

Pháp luật đất đai hiện hành không quy định rằng cứ đất nằm trong quy hoạch thì mặc nhiên bị cấm xây dựng.

Theo khoản 7 Điều 76 Luật Đất đai năm 2024 quy định: 

“Tổ chức thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất: 

7. Diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 02 năm liên tục được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện phải xem xét, đánh giá điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố công khai việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi đất hoặc hủy bỏ việc chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất được xác định trong kế hoạch sử dụng đất hằng năm cấp huyện.

    

Như vậy, trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hằng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục thực hiện đầy đủ các quyền của mình, bao gồm sử dụng đất đúng mục đích theo quy định.

Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hằng năm, người sử dụng đất vẫn được tiếp tục thực hiện các quyền, nhưng việc xây dựng mới, cải tạo hoặc thay đổi hiện trạng phải tuân thủ quy định của pháp luật có liên quan.

Do đó, việc đất nằm trong quy hoạch nhiều năm không đồng nghĩa với việc người dân mất hoàn toàn quyền xây dựng. Cần xác định chính xác:

• Quy hoạch đã được công bố hay chưa;
• Có kế hoạch sử dụng đất hằng năm hay không;
• Dự án đã có quyết định thu hồi đất hay chưa;
• Cơ quan có thẩm quyền đã điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất hay chưa.

Kết luận pháp lý: Đối với trường hợp của ông Nguyễn Văn A, nếu sau nhiều năm dự án vẫn chưa triển khai, chưa có quyết định thu hồi đất và đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật thì ông A hoàn toàn có quyền đề nghị cơ quan có thẩm quyền xem xét giải quyết việc xây dựng hoặc bảo đảm các quyền hợp pháp của người sử dụng đất theo quy định.

Chuyên gia Nguyễn Hữu Long khuyến nghị: “Một quyết định đầu tư đúng không chỉ dựa vào vị trí hay kỳ vọng tăng giá, mà phải được đặt trên nền tảng hiểu biết pháp luật và khả năng quản trị rủi ro. Khi hiểu đúng quy định, người dân sẽ biết cách bảo vệ quyền lợi của mình và tránh bị mắc kẹt trong những quy hoạch kéo dài nhiều năm”. 

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

1. Về khía cạnh tâm lý – giáo dục

Quy hoạch treo không chỉ làm “đóng băng” giá trị tài sản mà còn tạo nên áp lực tâm lý kéo dài đối với người dân.

Nhiều gia đình rơi vào trạng thái vừa không dám xây nhà vì sợ bị thu hồi, vừa không thể bán đất với giá hợp lý vì người mua e ngại quy hoạch. Sau nhiều năm chờ đợi, sự kỳ vọng dần chuyển thành tâm lý mệt mỏi, ức chế, mất niềm tin vào tính ổn định của kế hoạch phát triển.

Đây cũng là bài học quan trọng về nhận thức pháp luật. Trước khi quyết định mua đất, người dân cần chủ động tìm hiểu thông tin quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tiến độ dự án và tham khảo ý kiến của người có chuyên môn thay vì chỉ dựa vào lời giới thiệu của bên bán hoặc môi giới.

2.Về khía cạnh quản trị rủi ro tài sản

Trong những năm gần đây, đất vùng ven thường được quảng bá là “đón đầu quy hoạch”, “chuẩn bị lên đô thị”, “sắp mở đường”… Tuy nhiên, không phải quy hoạch nào cũng được triển khai đúng tiến độ.

Nhà đầu tư cần xây dựng tư duy quản trị rủi ro thay vì chỉ nhìn vào khả năng tăng giá.

Trước khi xuống tiền, nên kiểm tra thông tin quy hoạch tại cơ quan có thẩm quyền; đánh giá tính khả thi của dự án; xác định khả năng khai thác, sử dụng đất trong thời gian chờ quy hoạch; và chuẩn bị phương án tài chính nếu dự án kéo dài nhiều năm.

Một quyết định đầu tư đúng không chỉ dựa trên kỳ vọng lợi nhuận mà còn phải tính đến khả năng bảo toàn tài sản và ổn định cuộc sống.

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

1. Bước 1 – Kiểm tra lại toàn bộ thông tin quy hoạch của thửa đất: Người dân cần yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cung cấp thông tin về quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất hiện hành. Đây là cơ sở đầu tiên để xác định đất còn bị hạn chế quyền xây dựng hay không. 
2. Bước 2 – Xác minh dự án đã có quyết định thu hồi đất hay chưa: Nhiều trường hợp đất chỉ nằm trong quy hoạch nhưng chưa hề có quyết định thu hồi hoặc phương án bồi thường. Nếu chưa có quyết định thu hồi, quyền của người sử dụng đất vẫn được pháp luật bảo vệ theo quy định.
3. Bước 3 – Làm hồ sơ đề nghị cấp phép xây dựng hoặc xác nhận quyền xây dựng: Thay vì nghe thông tin truyền miệng, người dân nên nộp hồ sơ chính thức để cơ quan có thẩm quyền trả lời bằng văn bản. Văn bản này sẽ là căn cứ quan trọng để bảo vệ quyền lợi nếu phát sinh tranh chấp sau này.
4. Bước 4 – Chủ động yêu cầu xem xét điều chỉnh hoặc hủy bỏ quy hoạch treo: Đối với những dự án kéo dài nhiều năm không triển khai, người dân có thể kiến nghị cơ quan chức năng rà soát, điều chỉnh hoặc hủy bỏ phần quy hoạch không còn khả thi. Điều này giúp khôi phục đầy đủ quyền sử dụng đất cho người dân.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.

Từ khoá: Tư vấn; Luật đất đai; Bộ luật dân sự; Quy hoạch treo; Giải pháp.