TÌNH HUỐNG SỐ 748: NHÀ ĐẦU TƯ FDI XIN NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT MẶT NƯỚC VEN BIỂN QUẢNG TRỊ ĐỂ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CẢNG LOGISTICS CHUYÊN DỤNG, VƯỚNG DIỆN TÍCH ĐẦM BÃI NUÔI NGAO LƯỚT SÓNG CỦA DÂN?

TÌNH HUỐNG SỐ 748: NHÀ ĐẦU TƯ FDI XIN NHÀ NƯỚC GIAO ĐẤT MẶT NƯỚC VEN BIỂN QUẢNG TRỊ ĐỂ ĐẦU TƯ DỰ ÁN CẢNG LOGISTICS CHUYÊN DỤNG, VƯỚNG DIỆN TÍCH ĐẦM BÃI NUÔI NGAO LƯỚT SÓNG CỦA DÂN?

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp hài hòa cả về lý lẫn tình.

1: Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Công ty TNHH C (100% vốn đầu tư nước ngoài, sau đây gọi là Công ty C) đề xuất dự án cảng logistics chuyên dụng tại khu vực ven biển xã X, tỉnh Quảng Trị, với tổng diện tích khoảng 40 ha gồm phần đất bờ và phần đất có mặt nước ven biển. Công ty C đề nghị Nhà nước giao đất.

Trong phạm vi dự án có khoảng 25 ha đầm bãi nuôi ngao của gần 60 hộ dân. Thực tế, chỉ một số hộ như ông A, bà B đã nuôi ổn định từ nhiều năm và có giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền giao hoặc công nhận. Phần còn lại là các bãi tự rào, sang nhượng tay qua tay, không giấy tờ. Từ khi có tin về dự án, nhiều bãi mới được mở ồ ạt, thậm chí do người nơi khác đến “lướt sóng” chờ đền bù.

Công ty C cho rằng sau khi dự án được chấp thuận thì người dân phải bàn giao mặt bằng, còn bãi tự phát thì “không có gì để đền”. Người dân phản đối, khẳng định bãi ngao là kế sinh nhai và đòi bồi thường như nhau cho tất cả các hộ. Dự án bị đình trệ.

2: Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

Xét về mặt pháp luật, cả hai lập luận trên đều chưa chính xác. Nhà đầu tư không thể tự nhận mình “đã được giao đất”, và người dân cũng không phải hộ nào cũng được bồi thường như nhau. Cần xem xét từng lớp quan hệ pháp lý sau:

1. Điều kiện để nhà đầu tư nước ngoài được thực hiện dự án (Luật Đầu tư 2025, có hiệu lực từ 01/3/2026):

• Công ty C phải đáp ứng điều kiện tiếp cận thị trường đối với nhà đầu tư nước ngoài theo Điều 8, cần đối chiếu ngành, nghề với Danh mục hạn chế tiếp cận thị trường.
• Theo Điều 24, dự án có đề nghị Nhà nước giao đất, cho thuê đất, sử dụng khu vực biển hoặc đầu tư hạ tầng cảng biển thuộc diện phải chấp thuận chủ trương đầu tư. Cơ quan có thẩm quyền đồng thời chấp thuận nhà đầu tư. Dự án ở xã ven biển còn phải bảo đảm yêu cầu quốc phòng, an ninh.

2. Giao đất có mặt nước ven biển (Luật Đất đai 2024): Điều 189 quy định:

“Đất có mặt nước ven biển được Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức kinh tế, cá nhân, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài để sử dụng vào các mục đích theo quy định của Luật này.”

Như vậy, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài có quyền được xem xét giao đất, cho thuê đất mặt nước ven biển. Tuy nhiên, việc sử dụng phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và bảo vệ môi trường, không cản trở an ninh, giao thông trên biển. Về cách có đất, nếu dự án thuộc trường hợp Nhà nước thu hồi đất theo Điều 79 thì Nhà nước thu hồi, rồi giao đất, cho thuê đất theo Điều 124 (đấu giá, đấu thầu hoặc các trường hợp được xét riêng). Nếu không thuộc Điều 79 thì nhà đầu tư phải thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất theo Điều 127.

3. Phân loại các hộ nuôi ngao (Luật Thủy sản 2017, sửa đổi bởi Luật số 146/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/01/2026, và Luật Đất đai 2024):

• Nhóm có căn cứ pháp lý (được giao, công nhận khu vực biển hoặc đất mặt nước hợp pháp theo Điều 44 Luật Thủy sản và pháp luật đất đai): nếu bị thu hồi để thực hiện dự án (Điều 45 Luật Thủy sản, Điều 79 Luật Đất đai) thì được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo nguyên tắc tại Điều 91 Luật Đất đai 2024, gồm thiệt hại tài sản, thu hoạch ngao và hỗ trợ ổn định đời sống, chuyển đổi nghề.
• Nhóm tự phát, “lướt sóng” (không giấy tờ, mở bãi sau khi có thông tin dự án): không có quyền hợp pháp đối với khu vực biển hay đất nên không được bồi thường về đất, khu vực biển. Với hộ thật sự sống nhờ nghề lâu năm, địa phương có thể xem xét hỗ trợ xã hội, nhưng đó là hỗ trợ, không phải bồi thường.

Kết luận pháp lý: Công ty C chỉ được giao đất, cho thuê đất khi đủ điều kiện về tiếp cận thị trường, quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và hoàn tất nghĩa vụ với người có đất, khu vực biển hợp pháp. Người dân có giấy tờ hợp pháp được bảo vệ quyền lợi, còn bãi tự phát thì không được bồi thường như nhau.

3: Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn” (The Human & Management)

Về khía cạnh tâm lý & giáo dục (Đạo đức ứng xử)

Với người nuôi ngao lâu năm, bãi ngao là nghề cha ông và bữa cơm hằng ngày, nên nỗi lo mất kế sinh nhai là có thật. Còn tâm lý “đám đông” và kỳ vọng đền bù khiến một số người chạy theo cơ hội, tạo áp lực lên cả cộng đồng. Giáo dục pháp luật giúp người dân phân biệt quyền chính đáng với lợi ích không có căn cứ. Người làm đúng luật cần được ghi nhận, không để họ thiệt thòi vì người chen ngang.

Về khía cạnh Quản trị rủi ro

Bài học dành cho nhà đầu tư là không xem “được cấp phép” là đã “xong mặt bằng”. Rủi ro lớn nhất của dự án ven biển nằm ở giải phóng mặt bằng và sinh kế người dân. Nhà đầu tư cần thẩm tra hiện trạng sử dụng đất, mặt nước từ đầu, không mua gom bãi qua trung gian. Chính quyền cần công khai quy hoạch, kiểm kê sớm để ngăn việc “mọc” thêm bãi mới.

4: Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Để giải quyết triệt để vấn đề một cách thấu tình đạt lý, giảm thiểu khiếu kiện và tránh đình trệ dự án, Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đưa ra phương án 3 bước như sau:

Bước 1 – Rà soát pháp lý và lập hiện trạng: Công ty C hoàn thiện các điều kiện về tiếp cận thị trường, quy hoạch, chấp thuận chủ trương đầu tư và yêu cầu quốc phòng, an ninh. Phối hợp với UBND xã X và các cơ quan chức năng đo đạc, kiểm kê từng bãi nuôi, phân loại rõ nhóm có giấy tờ hợp pháp và nhóm tự phát.

Bước 2 – Đối thoại và chia sẻ lợi ích (Hòa giải nhân văn): Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ cho nhóm hợp pháp. Với nhóm tự phát nhưng sống nhờ nghề lâu năm, đề xuất hỗ trợ chuyển đổi nghề, đào tạo, ưu tiên tuyển lao động địa phương vào cảng. Đây là hỗ trợ xã hội, không phải nghĩa vụ bồi thường.

Bước 3 – Thực hiện đúng trình tự thu hồi, giải quyết khiếu nại (Giải pháp cuối cùng): Nếu vẫn không đồng thuận, cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi theo đúng trình tự pháp luật đất đai. Người dân có quyền khiếu nại, khởi kiện hành chính. Công ty C chỉ nhận bàn giao đất sau khi quyết định giao đất, cho thuê đất có hiệu lực và việc bồi thường, hỗ trợ hoàn tất. Tuyệt đối không tự ý san lấp, thi công lấn bãi nuôi của dân.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc về pháp lý hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi cho chuyên gia tại: https://tuvanphapluattamlygiaoduc.vn/gui-cau-hoi-den-chuyen-gia/

hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.