TÌNH HUỐNG 712: MỘT NHÓM CƯ DÂN CHUNG CƯ BIỂU TÌNH, KHÓA XÍCH CỬA THANG MÁY CHẶN LỐI ĐI CHUNG ĐỂ PHẢN ĐỐI BAN QUẢN TRỊ TÒA NHÀ NÂNG PHÍ DỊCH VỤ GỬI XE KHÔNG QUA HỘI NGHỊ NHÀ CHUNG CƯ?

Phản đối phí dịch vụ bằng cách khóa xích thang máy: Khi bức xúc về quản trị chung cư chuyển thành hành vi gây rối trật tự công cộng và ảnh hưởng quyền đi lại của cư dân.

1. Tóm tắt tình huống thực tế (The Case)

Tại một chung cư đô thị, ban quản trị tòa nhà quyết định nâng phí dịch vụ gửi xe nhưng chưa được cư dân thông qua tại hội nghị nhà chung cư theo quy định áp dụng. Không đồng tình với quyết định này, một nhóm cư dân tổ chức tập trung phản đối, dùng xích khóa cửa thang máy và chặn lối đi chung, gây cản trở việc đi lại của các hộ dân, trong đó có người cao tuổi, trẻ em và người cần di chuyển khẩn cấp.

Sự việc làm phát sinh tranh chấp giữa cư dân và ban quản trị về thẩm quyền điều chỉnh phí, quyền sử dụng không gian chung và giới hạn của hoạt động phản đối. Cơ quan chức năng cần xác minh hành vi, mức độ ảnh hưởng đến an ninh, trật tự và trách nhiệm pháp lý của các cá nhân liên quan.

Hãy cùng chuyên gia ThS. Nguyễn Hữu Long phân tích một tình huống thực tế dưới đây để tìm ra giải pháp vẹn toàn cả về lý lẫn tình.

2. Góc nhìn Pháp lý – “Lá chắn vững chắc”

1.Quy định về trách nhiệm gây rối trật tự công cộng

Điều 318 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025), quy định về tội gây rối trật tự công cộng. Người nào gây rối làm ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội hoặc thuộc trường hợp luật định có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Khoản 2 quy định khung hình phạt từ 02 năm đến 07 năm tù đối với các trường hợp tăng nặng, trong đó có hành vi gây đình trệ hoạt động công cộng.

2. Nguyên tắc xử lý trách nhiệm

Điều 318 Bộ luật Hình sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2025):

“ 1. Người nào gây rối trật tự công cộng gây ảnh hưởng xấu đến an ninh, trật tự, an toàn xã hội hoặc đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi này hoặc đã bị kết án về tội này, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm, thì bị phạt tiền từ 5.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, phạt cải tạo không giam giữ đến 02 năm hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 02 năm.

2. Phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tù từ 02 năm đến 07 năm:

a) Có tổ chức;……..”

Áp dụng vào tình huống:

• Cần xác định nhóm cư dân có tổ chức khóa xích, chặn lối đi và mức độ cản trở hoạt động chung của tòa nhà.
• Đánh giá ảnh hưởng thực tế đến việc đi lại, an toàn phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn và sinh hoạt của cư dân.
• Xem xét dấu hiệu cấu thành tội gây rối trật tự công cộng theo Điều 318, đồng thời phân biệt với vi phạm hành chính hoặc trách nhiệm pháp lý khác nếu có.

Kết luận pháp lý: Hành vi khóa xích thang máy có thể bị xử lý theo Điều 318 nếu đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm. Không phải mọi hành vi phản đối hoặc tranh chấp phí dịch vụ đều mặc nhiên cấu thành tội gây rối trật tự công cộng.

3. Góc nhìn Tâm lý – Giáo dục – Quản trị – “Chìa khóa nhân văn”

Về khía cạnh tâm lý & giáo dục (Đạo đức ứng xử)

Xung đột lợi ích và khủng hoảng dòng tiền trong quản trị nhà chung cư có thể làm gia tăng tâm lý bức xúc, mất niềm tin và đối đầu giữa cư dân với ban quản trị. Tuy nhiên, phương pháp phản đối cực đoan bằng cách khóa xích thang máy, chặn lối đi chung đã chuyển tranh chấp dân sự, quản trị thành hành vi ảnh hưởng đến quyền lợi và an toàn của cộng đồng. Giáo dục ý thức công dân cần hướng cư dân đến đối thoại, phản ánh đúng thẩm quyền, tôn trọng không gian chung và không để bất đồng về chi phí biến thành xung đột gây tổn hại cho người khác.

Về khía cạnh quản trị rủi ro tài sản

Ban quản trị cần công khai, minh bạch cơ sở tính phí, quy trình thông qua và phương án sử dụng nguồn thu, đồng thời chủ động giải quyết khiếu nại của cư dân. Khi xảy ra sự cố, ban quản trị và đơn vị vận hành cần phối hợp với công an, lực lượng có thẩm quyền để bảo đảm an toàn, lập biên bản ghi nhận hành vi, thu thập dữ liệu camera và xác định trách nhiệm. Việc xử lý phải tránh làm leo thang xung đột, đồng thời bảo vệ thang máy, hệ thống kỹ thuật và quyền sử dụng khu vực chung.

4. Giải pháp toàn diện của Chuyên gia Nguyễn Hữu Long

Bước 1 – Bảo đảm an toàn và giải tỏa lối đi chung: Ban quản trị, đơn vị vận hành cần nhanh chóng đánh giá tình trạng khóa xích, nguy cơ ảnh hưởng đến thang máy, lối đi và hoạt động cấp cứu, thoát nạn. Nếu có nguy cơ trực tiếp đến tính mạng, sức khỏe hoặc an toàn công trình, cần phối hợp với lực lượng có thẩm quyền để xử lý kịp thời. Không nên để tranh chấp phí dịch vụ làm gián đoạn những hoạt động thiết yếu của cư dân.

Bước 2 – Phối hợp công an lập biên bản, xác minh sự việc: Cơ quan chức năng cần tiếp nhận thông tin, ghi nhận hiện trường, xác định người tham gia, hành vi khóa xích hoặc chặn lối đi, thời gian và mức độ ảnh hưởng. Dữ liệu camera, hình ảnh hiện trường, lời khai và tài liệu liên quan cần được bảo quản, thu thập theo quy định. Việc lập biên bản phải phản ánh đúng sự việc, không quy kết tội danh khi chưa đủ căn cứ.

Bước 3 – Phân loại và xử lý trách nhiệm pháp lý: Cơ quan có thẩm quyền đánh giá hành vi có dấu hiệu vi phạm hành chính, gây thiệt hại tài sản hoặc đủ dấu hiệu tội gây rối trật tự công cộng hay không. Nếu có căn cứ hình sự, hoạt động điều tra và các biện pháp tố tụng được thực hiện theo quy định. Nếu chưa đủ dấu hiệu cấu thành tội phạm, cần xem xét hướng xử lý phù hợp theo pháp luật và yêu cầu chấm dứt hành vi gây cản trở.

Bước 4 – Kiểm tra tính hợp pháp của việc nâng phí gửi xe: Ban quản trị cần cung cấp hồ sơ, nghị quyết, thông báo và căn cứ điều chỉnh phí để làm rõ việc quyết định có đúng thẩm quyền, quy trình và quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư hay không. Nếu có sai sót, cần tổ chức giải trình, rà soát và khắc phục theo thẩm quyền. Cư dân có thể thực hiện quyền kiến nghị, khiếu nại hoặc yêu cầu giải quyết tranh chấp bằng phương thức pháp luật cho phép, thay vì tự ý phong tỏa lối đi.

Bước 5 – Thiết lập cơ chế đối thoại và phòng ngừa tái diễn: Tổ chức cuộc họp giữa ban quản trị, đơn vị vận hành và đại diện cư dân để làm rõ các khoản phí, phương án quản lý và các vấn đề an toàn chung. Cần xây dựng cơ chế tiếp nhận phản ánh minh bạch, quy trình phản hồi có thời hạn và phương án xử lý khẩn cấp khi phát sinh tranh chấp. Việc duy trì đối thoại thường xuyên sẽ giúp hạn chế tâm lý đối đầu, bảo vệ tài sản chung và củng cố trách nhiệm của các bên trong quản trị chung cư.

Thông điệp: Bất đồng về phí dịch vụ cần được giải quyết bằng minh bạch, đối thoại và pháp luật. Không một quyết định quản trị nào nên trở thành nguyên nhân dẫn đến việc cư dân tự ý chặn lối đi chung; đồng thời, không một sự bức xúc nào có thể thay thế nghĩa vụ tôn trọng an toàn và quyền lợi của cộng đồng.

GÓC NHÌN CHUYÊN GIA:

Bài viết này được xây dựng dựa trên sự tham vấn, tư vấn chuyên môn của ThS. Nguyễn Hữu Long – Chuyên gia Lãnh đạo, Pháp lý, Tâm lý & Giáo dục. Với tư duy tích hợp đa ngành, chúng tôi không chỉ mang lại lá chắn pháp lý vững chắc mà còn cung cấp giải pháp quản trị rủi ro và thấu cảm tâm lý toàn diện vì sự phát triển bền vững của cộng đồng.

Nếu bạn hoặc tổ chức của bạn đang gặp phải những vướng mắc tương tự về đất đai hoặc học đường, hãy liên hệ ngay với chúng tôi qua hotline hoặc để lại câu hỏi tại hệ thống website tuvanphapluattamlygiaoduc.vn hoặc qua số hotline: 0898.627.762 để được hỗ trợ kịp thời.