Khi hàng cây keo mọc dày che lấp dấu ranh, cọc tre mục nát và hai hộ cùng cho rằng “đất này thuộc về mình” – ai có quyền xác định lại đường ranh?

1. TÓM TẮT TÌNH HUỐNG THỰC TẾ

Tại một xã vùng cao thuộc tỉnh C, gia đình ông Nguyễn Văn A và ông Trần Văn B có hai thửa đất lâm nghiệp nằm liền kề nhau. Cả hai gia đình đều đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với diện tích rừng sản xuất và đã trồng keo nhiều năm.

Theo lời kể của những người cao tuổi trong thôn, trước đây ranh giới giữa hai khu đất được xác định bằng một hàng cọc tre kết hợp với hàng rào tạm chạy dọc theo sườn đồi. Khi đó, việc quản lý ranh giới tương đối đơn giản: Cọc tre → hàng rào → lối đi → rãnh đất → khu vực trồng cây.

Tuy nhiên, sau nhiều năm, hàng cọc tre bị mục, một số cọc bị đổ do mưa lũ và hoạt động canh tác. Trong khi đó, cây keo của hai gia đình phát triển mạnh, một số cây mọc tự nhiên hoặc tái sinh ngoài hàng trồng ban đầu.

Đến thời điểm khai thác rừng, ông A cho rằng khoảng 0,25 ha cây keo nằm sát ranh thuộc đất của mình. Ông B lại cho rằng phần diện tích đó nằm trong thửa đất được ghi nhận trên Giấy chứng nhận của gia đình ông. Hai bên bắt đầu:

• kéo dây xác định ranh theo cách riêng;
• chặt cây của nhau;
• di chuyển cọc tạm;
• tranh cãi về vị trí đường ranh cũ;
• mỗi bên đưa người thân đến bảo vệ khu vực mình cho là thuộc quyền sử dụng.

Một số người lớn tuổi trong thôn nói rằng trước đây ranh giới nằm theo “đường cây lớn”, trong khi một số người khác nhớ rằng ranh nằm theo “con khe nhỏ”. Mâu thuẫn ngày càng gay gắt. Điểm khó nhất là: Ranh giới ngoài thực địa đã bị biến dạng theo thời gian, nhưng hai bên đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Gia đình ông A cho rằng phải căn cứ vào ranh thực tế mà gia đình đã sử dụng hàng chục năm. Gia đình ông B cho rằng phải căn cứ vào diện tích và tọa độ, bản đồ địa chính gắn với Giấy chứng nhận. Từ đó phát sinh câu hỏi: Khi cọc tre và hàng rào cũ không còn, cây keo đã mọc tràn lan và ranh giới thực địa không rõ, cơ quan nào xác định lại ranh giới? Có thể yêu cầu đo đạc kỹ thuật, trích lục bản đồ và đối chiếu tọa độ gốc của hồ sơ địa chính hay không?  

2. GÓC NHÌN PHÁP LÝ – “LÁ CHẮN VỮNG CHẮC”

2.1. Cây keo không phải là “mốc pháp lý” mặc nhiên của ranh giới

Đây là nguyên tắc đầu tiên cần làm rõ.

Một hàng cây keo có thể giúp người dân nhận biết ranh giới trên thực tế, nhưng không đương nhiên trở thành căn cứ pháp lý cuối cùng để xác định quyền sử dụng đất. Tương tự:

• cọc tre;
• hàng rào;
• bụi cây;
• con đường mòn;
• bờ đất;
• cây cổ thụ;

có thể là dấu hiệu thực địa, nhưng phải đối chiếu với hồ sơ pháp lý và dữ liệu địa chính khi có tranh chấp. Trong tình huống này, việc “cây keo mọc tràn sang bên kia” không thể tự động dẫn đến kết luận rằng quyền sử dụng đất cũng dịch chuyển theo cây.

2.2. Tranh chấp ranh giới giữa hai thửa đất là tranh chấp đất đai

Khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024 xác định tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Trong tình huống này, tranh chấp không đơn thuần là: “Ai được chặt cây keo?” mà bản chất là: “Đường ranh quyền sử dụng đất hợp pháp giữa hai thửa nằm ở đâu?” Sau khi xác định được ranh giới đất, mới có thể xác định:

• cây keo thuộc ai;
• ai có quyền khai thác;
• ai có nghĩa vụ chặt cây;
• ai phải bồi thường nếu chặt nhầm cây của người khác.

2.3. Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính là nguồn chứng cứ đặc biệt quan trọng

Khi cả ông A và ông B đều có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, việc xác định ranh giới phải được đặt trong mối quan hệ với:

• Giấy chứng nhận;
• hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
• bản đồ địa chính;
• sổ mục kê;
• hồ sơ kỹ thuật thửa đất;
• dữ liệu đất đai;
• tọa độ các điểm góc thửa;
• các tài liệu đo đạc qua từng thời kỳ;
• hiện trạng sử dụng đất.

Nghị định 101/2024/NĐ-CP quy định về điều tra cơ bản đất đai, đăng ký, cấp Giấy chứng nhận và hệ thống thông tin đất đai. Đây chính là cơ sở để không giải quyết tranh chấp chỉ bằng việc hỏi: “Ngày trước nhà ai trồng hàng cây ở đây?”

2.4. Quy trình kỹ thuật: đo đạc – đối chiếu – trích lục – xác định ranh

Theo quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính hiện hành, Văn bản hợp nhất 34/VBHN-BNNMT năm 2025 là một trong những căn cứ kỹ thuật cần tham khảo khi thực hiện đo đạc địa chính. Văn bản này hợp nhất các quy định kỹ thuật về đo đạc, lập bản đồ địa chính.

Thông tư 26/2024/TT-BTNMT cũng ban hành quy định kỹ thuật về đo đạc lập bản đồ địa chính và có hiệu lực từ ngày 15/01/2025. Quy trình nên thực hiện:

Bước 1: Thu thập hồ sơ

Thu thập:

• bản chính/bản sao Giấy chứng nhận;
• hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
• bản đồ địa chính;
• trích lục bản đồ;
• thông tin tọa độ;
• hồ sơ đo đạc cũ;
• tài liệu biến động đất đai;
• các giấy tờ liên quan đến nguồn gốc đất.

Bước 2: Xác định dữ liệu gốc:

Xác định các điểm góc, cạnh thửa và thông tin kỹ thuật đã được xác lập trong hồ sơ địa chính.

Bước 3: Đo đạc thực địa:

Đơn vị có chuyên môn sử dụng thiết bị đo đạc phù hợp để xác định vị trí thực tế.

Bước 4: Đưa dữ liệu lên bản đồ:

Đối chiếu đường ranh thực tế với bản đồ địa chính và dữ liệu tọa độ.

Bước 5: Xác định phần diện tích chồng lấn:

Nếu hai thửa có phần diện tích mà cả hai bên đều cho rằng thuộc quyền sử dụng của mình thì phải xác định cụ thể:

• vị trí;
• diện tích;
• hình dạng;
• tọa độ;
• nguyên nhân sai lệch.

Bước 6: Lập biên bản xác định hiện trạng:

Biên bản phải thể hiện rõ hiện trạng ranh giới, ý kiến của từng hộ và kết quả đo đạc.

3. GÓC NHÌN TÂM LÝ – GIÁO DỤC – QUẢN TRỊ – “CHÌA KHÓA NHÂN VĂN”

3.1. Ranh đất vùng cao không chỉ là một đường kẻ trên bản đồ

Ở nhiều khu vực nông thôn, miền núi, ranh giới đất sản xuất trước đây được nhận biết bằng những dấu hiệu rất đời thường:

• một hàng tre;
• một cây cổ thụ;
• bờ đất;
• con khe;
• tảng đá;
• hàng rào;
• đường mòn.

Những dấu hiệu ấy có giá trị rất lớn về mặt ký ức cộng đồng. Nhưng thời gian có thể làm chúng biến mất. (Tre mục, Rào hỏng, Khe thay đổi, Cây keo mọc lan, Đất bị xói mòn.)

3.2. Tâm lý nguy hiểm nhất: “Nhà tôi sử dụng lâu thì chắc chắn là đất nhà tôi”

Đây là nguyên nhân thường khiến tranh chấp ranh giới trở nên gay gắt.

Ông A nói: “Gia đình tôi trồng keo ở đây từ trước.” Ông B đáp: “Gia đình tôi cũng trồng ở đây từ trước.” Hai bên đều có “ký ức sử dụng đất”.

Nhưng: “Ký ức sử dụng đất không phải lúc nào cũng trùng với ranh giới pháp lý.” Vì vậy, hòa giải viên phải chuyển cuộc tranh luận từ “Ai nhớ đúng?”

sang: “Hồ sơ nào, dữ liệu nào và dấu mốc nào có thể kiểm chứng?”

3.3. Kỹ năng đặc biệt của người hòa giải: không biến người cao tuổi thành “trọng tài phán xử”

Người có uy tín trong cộng đồng không nên nói: “Tôi nhớ đất này ngày trước là của ông B, vậy chắc chắn là của ông B.”

Cách tốt hơn là: “Tôi nhớ trước đây hàng rào nằm gần vị trí này. Nhưng chúng ta sẽ cùng xem bản đồ, hồ sơ và đo đạc để kiểm chứng.”

4. GIẢI PHÁP TOÀN DIỆN CỦA CHUYÊN GIA NGUYỄN HỮU LONG

4.1. Nguyên tắc: “Không lấy cây keo làm thước đo quyền sử dụng đất”

Chuyên gia Nguyễn Hữu Long đề xuất quy trình xử lý theo 6 tầng kiểm chứng:

TẦNG 1 – GIẤY CHỨNG NHẬN

Xác định:

• số thửa;
• tờ bản đồ;
• diện tích;
• mục đích sử dụng;
• thông tin người sử dụng đất.

TẦNG 2 – HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH

Thu thập:

• bản đồ địa chính;
• sổ mục kê;
• hồ sơ đăng ký;
• hồ sơ cấp Giấy chứng nhận;
• dữ liệu biến động.

TẦNG 3 – TỌA ĐỘ VÀ ĐIỂM GÓC:

Xác định các điểm góc, cạnh thửa và dữ liệu kỹ thuật liên quan.

TẦNG 4 – ĐO ĐẠC THỰC ĐỊA:

Tiến hành đo đạc hiện trạng với sự tham gia của các bên liên quan.

TẦNG 5 – ĐỐI CHIẾU:

So sánh: Ranh pháp lý – ranh kỹ thuật – ranh đang sử dụng – dấu mốc cũ.

TẦNG 6 – HÒA GIẢI:

Trên cơ sở dữ liệu khách quan, Hội đồng hòa giải giúp hai bên lựa chọn phương án phù hợp pháp luật.

4.2. Quy trình xử lý vụ việc cụ thể

Có thể thực hiện theo sơ đồ:

Ông A/B nộp đơn tranh chấp

↓

UBND xã tiếp nhận

↓

Thu thập hồ sơ, tài liệu

↓

Kiểm tra Giấy chứng nhận và hồ sơ địa chính

↓

Kiểm tra thực địa

↓

Đo đạc, trích lục, đối chiếu dữ liệu kỹ thuật

↓

Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai

↓

Mời người có uy tín/tộc biểu/trưởng thôn tham gia cung cấp thông tin và hỗ trợ hòa giải

↓

Nếu hòa giải thành:

Lập biên bản hòa giải thành

↓

Nếu có thay đổi ranh giới, diện tích, người sử dụng đất thì thực hiện thủ tục đăng ký biến động/cấp Giấy chứng nhận theo quy định.

Nếu hòa giải không thành:

Lập biên bản hòa giải không thành

↓

Nếu thuộc trường hợp có Giấy chứng nhận:

Các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.

4.3. Nếu cần khôi phục mốc ranh thì phải làm bằng phương pháp chính thức

Sau khi ranh giới được xác định, không nên tiếp tục dùng: “cọc tre do hai nhà tự cắm”. Cần lập lại dấu mốc ranh giới phù hợp với hồ sơ địa chính và kết quả đo đạc được cơ quan có thẩm quyền ghi nhận.

Có thể xây dựng một quy ước cộng đồng: “Không tự ý dịch chuyển mốc giới; không chặt phá cây làm dấu khi chưa xác định ranh; khi mốc bị mất phải báo trưởng thôn/UBND xã để kiểm tra.” Đặc biệt tại vùng rừng keo, nên khuyến khích mỗi hộ:

• lưu bản sao Giấy chứng nhận;
• lưu sơ đồ thửa;
• lưu trích lục;
• biết vị trí các điểm góc;
• không chỉ dựa vào hàng cây.

4.4. Bài học quản trị cộng đồng vùng cao

Một hệ thống ranh giới bền vững không chỉ cần bản đồ, mà cần cả:

Pháp lý + kỹ thuật + ký ức cộng đồng + cơ chế hòa giải.

Trong đó:

Pháp lý: Xác định ai có quyền sử dụng đất.

Kỹ thuật: Xác định ranh giới trên thực địa.

Cộng đồng: Giúp giải thích lịch sử hình thành ranh.

Hòa giải: Giúp hai bên chấp nhận kết quả mà không biến tranh chấp đất thành mâu thuẫn dòng họ.